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                《物業管理條例》規定的主要問題
                發布日期:2016-07-20 10:43:41    瀏覽次數:

                1.為什么要制定《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)?

                答:為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境(第一條)。

                2.什么是物業管理?

                答:《條例》中所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動(第二條)。

                3.業主在物業管理活動中有哪些權利和義務?

                答:針對實踐中業主權利和義務不明確的問題,《條例》規定業主在物業管理活動享有10項權利:

                (1)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;

                (2)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

                (3)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

                (4)參加業主大會會議,行使投票權;

                (5)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;

                (6)監督業主委員會的工作;

                (7)監督物業管理企業履行物業服務合同;

                (8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

                (9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

                (10)法律、法規規定的其他權利。

                同時規定業主在物業管理活動中必須履行6項義務:

                (1)遵守業主公約、業主大會議事規則;

                (2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

                (3)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

                (4)按照國家有關規定交納專項維修資金;

                (5)按時交納物業服務費用;

                (6)法律、法規規定的其他義務(第六條)。

                4.如何成立業主大會,什么情況下可以不成立業主大會?

                答:同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會。

                只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,可以不成立業主大會。決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責(第十條)。

                5.業主在業主大會會議上的投票權如何確定?

                答:業主在業主大會會議上投票權的確定,應當根據業主大會議事規則的規定來確定。但首次業主大會會議召開時,由于業主大會議事規則尚未制定,《條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定,具體辦法由盛自治區、直轄市制定(第十條、第十八條)。

                6.業主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

                答:業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議,都應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加(第十二條)。

                召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主,住宅小區的業主大會會議,還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

                業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過(第十二條)。

                7.業主委員會是怎樣產生的,它和業主大會間是什么關系?擔任業主委員會委員必須具備哪些條件?

                答:業主大會成立時,應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任(第十六條)。

                8.業主大會、業主委員會和居民委員會之間有何關系?

                答:業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

                在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。

                住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

                9.建設單位在前期物業管理活動中承擔什么責任?

                答:建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益,應當在物業銷售前向物業買受人明示,并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

                住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業(第二十四條)。

                建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權(第二十七條);建設單位應當在辦理物業承接驗收手續時向物業管理企業移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房(第三十條);應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任(第三十一條)。

                10.《條例》對前期物業服務合同作了哪些要求?

                答:前期物業服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

                建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容(第二十五條)。

                前期物業服務合同可以約定期限。但前期物業服務合同是附終止條件的合同,約定的期限未滿,業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止(第二十六條)。

                11.怎樣簽訂物業服務合同,物業服務合同包括哪些主要內容?

                業主大會作出選聘物業管理企業的決定后,業主委員會應當與物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定(第三十五條)。

                12.物業管理用房歸誰所有,如何使用?

                答:物業管理用房的所有權依法屬于業主。物業管理企業使用物業管理用房,應當根據物業服務合同中的約定。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房交還給業主委員會(第三十八條、第三十九條)。

                13.物業管理企業能否把取得的物業管理服務再轉移給其他的物業管理企業?

                答:物業管理企業不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一并再委托給其他物業管理企業。但為了有利于物業管理專業化水平的提高,物業管理企業可以把物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業(第四十條)。

                14.物業服務費用如何確定?物業服務費用由誰交納?不交納物業管理費用的承擔什么法律責任?

                答:物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定(第四十一條)。

                業主應根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

                業主違反物業服務合同約定,逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴(第六十七條)。

                15.《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規定?

                答:物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受有關單位委托代收費用的,不得向業主收取手續費等額外費用(第四十五條)。

                16.物業管理區域內發生安全事故,物業管理企業應當承擔什么責任?對物業管理企業保安人員有什么要求?

                答:物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作(第四十七條)。

                物業管理企業對物業管理區域內發生的安全事故承擔的法律責任,應當根據物業服務合同的約定來確定,未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

                物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益(第四十七條)。

                17.《條例》對物業的使用與維護作了哪些規定?

                答:《條例》對物業的使用與維護作了四個方面的規定:

                一是,業主、物業管理企業都不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

                二是,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任(第五十二條)。

                三是,業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主(第五十三條)。

                四是,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用(第五十五條)。

                18.哪些物業的業主應當交納住房維修資金?住房專項維修資金歸誰所有,什么用途?

                答:住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,任何人不得挪作他用?!稐l例》對挪用專項維修資金的行為規定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

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